初心者向け！住み替え「買い先行」徹底ガイド

住み替えを検討中のあなたへ。「買い先行」という選択肢をご存知ですか？住み替えには新居を先に購入してから旧宅を売却する「買い先行」と、旧宅を売却してから新居を購入する「売り先行」の2つの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、特に買い先行は仮住まいが不要になる便利な方法として注目されています。一方で、資金計画や売却のタイミングを誤ると大きなリスクを伴う可能性もあります。

本記事では、「買い先行」を中心に、メリットやデメリット、注意点、そして成功させるための具体的なコツをわかりやすく解説します。「仮住まいの手間や費用を抑えたい」「新居選びで妥協したくない」といった悩みを解決したい方にとって、この記事が住み替え成功のヒントとなるはずです。ぜひ最後までお読みください。

1. 買い先行とは？

1-1. 買い先行の基本的な流れ

「買い先行」とは、現在住んでいる家を売却する前に新しい住まいを購入する方法です。新居を確保してから売却を行うため、仮住まいの手間を省ける一方で、一時的に二重のローンを抱えるリスクがあります。

買い先行の住み替えは、事前計画が鍵となり、売却と購入のタイミングを調整する計画が必要となります。また、資金に余裕がない場合、つなぎ融資なども検討しましょう。

1-2. 買い先行と売り先行の違いとは？

「買い先行」は新しい住まいを先に購入する方法で、「売り先行」は現在の住まいを売却してから新しい住まいを購入する方法です。それぞれメリットとデメリットが異なり、資金計画や引越しのタイミングで使い分ける必要があります。

売り先行は資金的な余裕が少なくても進めやすく、一方で買い先行は仮住まいを回避できます。

買い先行と売り先行のどちらを選ぶか迷ったら不動産会社に相談し、自身の状況に最適なプランを選択することが大切です。また、売却が難航する可能性を考慮して、購入と売却のタイミングを事前に調整しておきましょう。

2. 買い先行のメリット

2-1. 仮住まいの手間や費用が不要

買い先行を選ぶことで、仮住まいを用意する必要がなくなり、引っ越しの回数や関連する費用を抑えることができます。

仮住まいが必要な場合のコストしては、敷金・礼金、引越し費用、家賃（売却までの期間中）などがあり、これらが不要となります。

仮住まいが不要でも売却が長引くリスクを見越して、売却開始時期を慎重に設定しましょう。また、買い先行で仮住まいを回避する場合、新居の引き渡しタイミングに注意し、売却が確定するまでローンの負担計画を練ることが重要です。

2-2. 新居選びで妥協しないための選択肢

買い先行では、現在の住まいを売却する前に新居を購入できるため、時間をかけて納得のいく住まいを選ぶことが可能です。

買い先行では売却スケジュールに縛られないため、予算や立地などの妥協を最小限に抑えられます。さらに、人気エリアや築浅物件など、競争率が高い物件にも焦らず対応可能です。また、希望条件（学校区、通勤アクセス、広さなど）を妥協せずに選べるという特徴もあります。

地域の物件動向や価格推移を不動産会社に相談し、タイミング良く購入できるよう準備しましょう。売却が先の場合、購入に関して時間に追われますが、買い先行ならゆとりを持てます。

2-3. 空き家で売却活動ができるメリット

買い先行では、旧宅が空き家になるため、売却活動がスムーズに進みやすくなります。空き家は家具や個人用品がないため、購入希望者が自分の生活をイメージしやすいという利点があります。また、内見対応の負担が減り、短期間での売却が期待できます。

空き家を魅力的に見せるため、ホームステージング（家具や小物を設置する演出）を検討しましょう。また、売却が長引かないよう、価格設定や広告戦略を不動産会社と綿密に相談してください。

3. 買い先行のデメリットと注意点

3-1. 二重ローンや資金的な負担のリスク

買い先行では、新居と旧宅のローンが同時に発生する可能性があり、資金的な負担が大きくなるリスクがあります。また、売却前に新居を購入する場合、ローンの他に固定資産税や維持費用も重なることが多いです。このことからも、計画的な資金管理が必要になるのがわかります。

資金繰りをスムーズにするため、つなぎ融資を検討することが考えられます。また、頭金を多めに用意するなどして、負担を軽減する手段を講じましょう。

3-2. 住宅ローン審査の難しさ

買い先行では、新居購入時に旧宅のローンが残っている場合、金融機関の審査が厳しくなる傾向があります。返済能力をしっかりと証明する必要があります。

旧宅のローンが残っている場合でも、新居購入の仮審査を事前に受けておくと安心です。また、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに相談し、最適な借入方法を検討しましょう。

3-3. 売却が長引いた場合の影響

旧宅の売却が長引くと、資金繰りが悪化したり、引越しスケジュールが崩れるリスクがあります。不動産市場の動向を見極めた上で計画を立てることが重要です。

売却が長引くと、売却益が見込めないまま二重ローンが続くため、家計に大きな負担が生じます。売却が長引く主な原因は次の通りです。

初めから相場に合った価格を設定することで、売却期間を短縮できます。また、オンライン広告やホームステージングなど、販促方法を工夫して魅力を引き出しましょう。さらに、売却が長引く場合に備えて、短期的な融資計画を立てると安心です。

4. 買い先行を成功させるコツ

4-1. 売却活動のタイミングを調整する方法

買い先行を成功させるためには、新居購入後の売却活動を迅速かつ計画的に進め、タイミングを調整することが重要です。

売却価格が高すぎると売れ残り、低すぎると損失が発生します。不動産会社に市場相場を確認して適正価格を設定しましょう。また、写真撮影、物件の掃除・修繕など、早めに売却準備を進めておくとスムーズに進行します。

4-2. つなぎ融資や住み替えローンの活用術

つなぎ融資や住み替えローンを活用することで、買い先行時の資金繰りを柔軟に管理できます。

つなぎ融資は、旧宅の売却前に新居購入資金を用意できる仕組みで、一時的な資金不足を解消できます。また、住み替えローンは、一つのローンで旧宅と新居の費用を統合できるため、管理が簡単になります。

金融機関ごとに条件が異なるため、複数の選択肢を比較してください。また、ローンの手続きには時間がかかるため、住み替え計画の初期段階で相談するのがおすすめです。

4-3. プロと一緒に進めるべき理由

不動産の専門家と一緒に進めることで、計画の精度が上がり、買い先行のリスクを大幅に軽減できます。

不動産の売却・購入には市場分析、法的手続き、交渉力など専門知識が必要で、個人で対応するには限界があります。さらに、不動産会社を活用した売却は、個人売却に比べて売却期間が短くなる傾向があります。

信頼できる不動産会社の選び方ですが、地域密着型、口コミ評価が高い、実績が豊富な会社を選ぶと安心です。また、売却・購入・ローン相談を一括で依頼できるサービスを利用すると効率的に進められます。

5. まとめ

最後までお読みいただきありがとうございました。
買い先行は、住み替えにおいて新居を購入してから旧宅を売却する方法で、仮住まいが不要になるなどのメリットがあります。しかし、資金計画やタイミング調整を誤るとリスクが大きくなるため、慎重な計画が求められます。

買い先行は計画的に進めれば効率的な住み替えが可能ですが、失敗すると大きなリスクを伴います。不動産の専門家と連携しながら、慎重に進めましょう。

6. Q&A