抵当権抹消の手続きは自分でできる？必要書類や費用もあわせて手続きを解説

抵当権抹消の手続きとは何をするのでしょうか。住宅ローンを完済した場合、抵当権が消滅します。しかし、登記所で管理している登記事項の抵当権の記載は自動的に抹消されません。そのため、抵当権の抹消手続きが必要になります。具体的には、抵当権抹消登記を申請することになります。

抵当権の抹消を行わないことによる影響がいくつかあります。この記事では、そのような影響についても解説しています。後々になって困ることがないように、住宅ローンを完済した際は、忘れずに抵当権抹消登記を申請しましょう。必要書類や費用と併せて、手続きについて解説します。

1. 抵当権抹消とは

1-1. その前に抵当権とは

抵当権は、不動産の所有者がその不動産を他に移さずに手元に置いたまま、その不動産を担保とすることで、担保を受けた側が優先して担保のもととなった債務（例えば、お金を借りた場合に、それを返済する義務）の給付を受けることができる権利です。

例えば、住宅ローンの場合、住宅ローンを借りる時に不動産を担保としてローンを借り入れ、返済ができない場合には、金融機関がその担保不動産の競売代金などから優先して貸金を回収することができる権利が抵当権です。

該当する不動産に抵当権が設定されているかの確認は、登記事項証明書（登記簿謄本） の「権利部（乙区）」の箇所にてできます。「権利部（乙区）」には、該当する不動産の所有権以外の権利に関する情報が記録されています。

1-2. 抵当権抹消の意義

抵当権の抹消とは、住宅ローンなどの借り入れを行った際に不動産担保を供して設定した抵当権をなくすことです。もっとも、住宅ローンを完済した場合には、抵当権は消滅します。

では、抵当権の抹消とはいったい何を指すのかと言いますと、それは登記所で管理している登記事項から抵当権の記載を抹消するということです。住宅ローンを完済した場合に抵当権は消滅しますが、抵当権の記載は自動的に抹消されることはありません。別途、抵当権の記載を抹消するために、手続きを行うことが必要になります。​

抵当権が消滅しているなら、わざわざ抵当権の記載を抹消する必要があるのかという疑問が思い浮かぶかもしれません。その疑問については、次項で説明したいと思います。

2. 抵当権抹消の必要性

2-1. 抵当権抹消をするとどうなる

抵当権の抹消とは、登記事項から抵当権の記載を抹消することです。手続きとしては、抵当権抹消登記を行うことになります。では、抵当権抹消登記を行うことは、どのような意味を持つのでしょうか。

不動産に抵当権が設定されていないことを証明できる

抵当権抹消登記を行うと、登記事項から抵当権の記載がなくなります。抵当権の権利だけではなく、登記の記載もなくなるのです。この登記により、対象不動産について、抵当権が設定されていないということが証明されます。

抵当権の設定がない不動産として取引できる

実質的に抵当権が存在しなくとも、登記に抵当権設定の記載があれば、対象不動産の取引相手は抵当権が設定されていると認識します。不動産取引を行う際に、その相手方などは対象不動産に抵当権が設定されていないということを登記により確認することができるのです。

2-2. 抵当権抹消をしないとどうなる

住宅ローンの完済などで抵当権の権利自体が消滅している場合に、抵当権を抹消しなかった場合はどうなるのでしょうか。つまり、抵当権抹消登記を行わない場合の影響についてです。

不動産を担保にした借り入れができない

​登記に抵当権の記載があるため、借り入れをすることが難しくなります。リフォームなどをするために借り入れを行う場合に、登記に抵当権の記載があると住宅ローンの完済がされていないとみなされ、新たな借り入れができなくなることが考えられます。実際に抵当権が消滅していたとしても、登記によりそれを証明する必要があるのです。

不動産の売却がスムーズに行えない

基本的に、抵当権が設定されている不動産は売却することができません。抵当権が設定されている場合、住宅ローンの返済などができない時に貸金を回収するために、不動産が競売にかけられてその不動産を失う可能性があるためです。抵当権が消滅していたとしても、登記によりそれを証明しなくては、抵当権の消滅を主張することができないのです。

時間経過により手続きの負担が増える

住宅ローン完済の直後ではなく、後々、抵当権抹消手続きを行う必要が出てきた場合に、手続きの負担が増えることになります。抵当権抹消に必要な書類は金融機関から送られてきますが、時間の経過とともに必要書類を紛失することもあり得ますので、その際には新たに書類を準備する必要が出てきます。また、住宅ローンを借りていた金融機関の合併などにより名義が変わった場合に、手続きに必要な書類の変更などが必要になり負担が増えます。

3. 抵当権抹消の手続き

3-1. 抵当権抹消手続きの流れ

抵当権抹消登記の手続きの流れは、以下の通りです。

3-2. 抵当権抹消手続きの申請者

抵当権抹消登記の申請は、下記の二者で行う必要があります。

• 抵当権設定者
  不動産の所有者になります。住宅ローンを借りた人などです。
• 抵当権者
  住宅ローンの借り入れ先の金融機関などが該当します。

一般的には、住宅ローンの完済時に金融機関から委任状が送られてきますので、そちらをもとに不動産の所有者が申請手続きを行うというかたちになります。

3-3. 抵当権抹消手続きの申請先

抵当権抹消登記の申請は、法務局（登記所）に対して行います。法務局（登記所）への申請は、オンライン申請と窓口への申請書の提出の2種類があります。窓口への申請書の提出については、窓口に持参する方法と、郵送する方法があります。オンライン申請については、以下の通り、法務局のホームページに案内があります。

法務局「住宅ローン等を完済した （抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」


抵当権抹消登記の申請は、申請する不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に対して行う必要があります。管轄の法務局（登記所）については、以下の通り、法務局のホームページに案内があります。

法務局「管轄のご案内」

3-4. 抵当権抹消手続きに必要な書類

抵当権抹消登記の申請に必要な書類は、以下の通りです。必要書類が準備できましたら、登記申請書と併せて申請します。

3-5. 抵当権抹消手続きにかかる費用

抵当権抹消登記にかかる費用には、以下のものがあります。

登録免許税

抵当権抹消登記の申請の際に納付する費用です。不動産（土地または建物）1物件につき、1,000円です。通常、戸建て住宅の場合は、土地と建物の両方に抵当権が設定されていますので、2,000円となります。

登記事項証明書の取得

抵当権抹消登記の完了後に、抵当権の抹消が行われているかを確認する際に要する費用です。登記事項証明書（登記簿謄本） にて確認します。登記事項証明書を窓口や郵送で請求した場合の手数料は、1通について600円です。登記事項証明書をオンラインで請求した場合は、手数料が異なります。オンライン請求を行い、窓口で受け取る場合は、1通について480円、登記所から送付して受け取る場合は、1通について500円となります。

司法書士への報酬

抵当権抹消登記の申請を司法書士へ依頼する場合の費用です。相場は、10,000円～20,000円ぐらいです。もちろん、ご自身で申請する場合は、こちらの費用はかかりません。

4. まとめ

抵当権抹消の手続きについて、抵当権の意味や抵当権抹消の意義を踏まえて説明しました。手続きについては、抵当権抹消登記を行うことになりますが、この手続きを行わないことによる影響についても説明しました。住宅ローン完済後などは、忘れずに手続きを行いましょう。

抵当権抹消登記は、不動産の所有者自身で行うことができます。また、司法書士へ依頼して行うこともできます。手間や費用などを総合的に勘案して、どのように手続きを行うのかを決めるのがよいでしょう。

5. Q&A