土地権利書とは何でしょう？紛失に気づいた時の対処法も紹介

土地権利書とは何でしょうか。実際に所持している方やこの言葉を聞いたことがある方の中で、ご存じない方もいらっしゃるのではないでしょうか。そのような土地権利書について紹介します。実は、土地権利書というのは、正確な名称ではありません。混同しやすい「登記簿」との違いなどとあわせて紹介したいと思います。

土地権利書の交付を受けた方の中には、紛失してお困りの方もいらっしゃるかもしれません。あまり使用頻度の高いものではないため、紛失するリスクが高いのではと思います。そのような場合の対処方法なども紹介していきます。

1. 土地権利書の概要

1-1. 土地権利書とは？

はじめに、土地権利書とは正確な名称ではありません。不動産登記法では、平成16年の改正前は「登記済証」であり、改正後は「登記識別情報」という名称になります（改正法の施行は、平成17年）。

改正前に発行されていた登記済証は、登記が完了した際に登記所から登記名義人に交付される書面です。現在では、登記識別情報が通知されます。不動産登記のオンライン申請を導入するにあたり、書面である「登記済証」がオンラインの手続きに使えないため、登記識別情報の制度を導入することになりました。

1-2. 土地権利書と登記簿の違い

似たような言葉で「登記簿」というのがあります。土地権利書と登記簿は、別の物を指します。土地権利書（登記済証や登記識別情報）は、その所持者が登記名義人であることを証明するものです。一方、登記簿は、登記所で管理している登記事項が記載された帳簿のことです。

2. 土地権利書の用途

2-1. 土地権利書は何に使う？

土地権利書と言われる、「登記済証」や「登記識別情報」は、どんなときに使うのでしょうか。

それは、不動産の権利関係の変更がある場合の申請時に使用します。不動産売買や抵当権設定などの申請時に、登記名義人本人からの申請であることを確認する資料と使用します。

3. 土地権利書の紛失

3-1. 土地権利書を紛失した場合はどうする？

あまり使用することがない土地権利書（登記済証や登記識別情報）ですので、紛失してしまったということがあるかもしれません。

土地権利書の悪用や土地権利書にかわる手続き方法などの不安があると思いますが、どのように対処すればよいのでしょうか。次項以降で、それらの対応方法等について見ていきたいと思います。

3-2. 土地権利書は不正使用される？

土地権利書（登記済証や登記識別情報）を紛失した場合に、それが悪用されてしまうのではという不安があるかと思います。しかし、紛失しただけでは、登記記録上の権利に影響はありません。

なぜなら、登記の申請には、土地権利書（登記済証や登記識別情報）の他に、印鑑証明書等の添付情報が必要となりますので、実印や印鑑証明書の管理に問題がなければ悪用されるということはありません。

3-3. 土地権利書の不正使用の防止

土地権利書（登記済証や登記識別情報）を紛失した場合は、次の手続きを取ることで、第三者が登記を行おうとしていることがわかります。

それは、不正登記防止申出の制度と呼ばれるもので、申出から3ヵ月以内に不正な登記がされることを防止するための制度です。具体的には、申出を行うことにより申出から3ヵ月以内に登記の申請があった場合に、通知してもらえることとなります。具体的な不安がある場合などには、3ヵ月ごとに手続きを行う必要があります。

3-4. 土地権利書の紛失時の代替措置

不動産登記の手続き時に、土地権利書（登記済証や登記識別情報）を提供することができない場合は、他の方法により本人確認を行うことができます。具体的には、下記の方法になります。

事前通知

土地権利書（登記済証や登記識別情報）による本人確認に代えて、「事前通知」により本人確認を行います。登記申請時に土地権利書（登記済証や登記識別情報）を紛失した旨を伝えることで、登記所から土地権利書（登記済証や登記識別情報）を提供すべき登記名義人（紛失された方）に登記申請の内容が通知され、登記名義人がその通知された申請に間違いがないことを申し出ることで本人からの申請であることを確認するというものです。


有資格者による本人確認情報の提供

登記の申請を司法書士等の資格者に委任して行う場合には、司法書士等の資格者が本人であることを確認した旨の書類（本人確認情報）を提供する方法や公証人に同様の書類を作成してもらい、提供してもらう方法があります。

なお、事前通知の方法では手数料はかかりませんが、司法書士等に「本人確認情報」を作成してもらう場合には、そのための手数料がかかる場合があります。

4. まとめ

土地権利書（正確には、登記済証や登記識別情報）について解説しました。登記簿とは別物になりますので、混同しないようにご注意ください。

また、使用頻度が低いものになりますので、紛失するリスクがつきまといます。紛失した場合の手続きがありますが、時間がかかったり費用がかかったりということがあります。いざ使用する時に困らないためにも、適切に保管・管理をすることが大切です。

5. Q&A