2024.03.01 / 最終更新日時 : 2024.03.01 hrak 住宅購入

不動産の贈与税解説：節税成功のカギは？

「贈与税」という言葉を聞いたことはありますか？大切な人への贈り物や財産の贈与は喜ばしい出来事ですが、その際に注意が必要なのが贈与税です。特に不動産の贈与に関しては、その評価や手続きに慎重なアプローチが求められます。
本記事では、贈与税に関する基本から、具体的な節税対策までを詳しく解説します。「贈与税の基本」からスタートし、対象となるものや特例についても紹介します。贈与税申告は、適切な手続きを行うことで税負担を軽減する重要なステップです。ぜひ、この記事を通じて贈与税に関する知識を深め、賢い税務計画を立てる手助けにしていただければ幸いです。

贈与税に関する疑問や不安を解消し、将来の資産運用や相続に向けた準備を進める一助となることを願っています。さあ、贈与税についての旅を始めましょう。

1. 贈与税とは何か？

1-1. 贈与税の基本

贈与税とは、個人から財産をもらった時にその財産にかかる税金のことです。ちなみに、法人から贈与を受けた財産は、贈与税ではなく所得税がかかります。

財産の贈与（法人からの贈与を除きます）を受けた個人は、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告をしなければなりません。「暦年課税」を適用する際には、その贈与を受けた財産の価額の合計額が基礎控除額（110万円）を超えるときや「相続時精算課税」を適用するときには、贈与税の申告をする必要があります。

「暦年課税」、「相続時精算課税」の課税方式については、後ほど解説します。

1-2. 贈与税の対象となるもの

贈与税の対象となる財産には、土地、家屋、立木、事業（農業）用財産、有価証券、家庭用財産、貴金属、宝石、書画・骨とう、預貯金、現金などの一切の財産が含まれます。

本記事では、財産の中でも主に不動産である、土地や家屋を対象として解説していきます。

2. 贈与税の計算方法

2-1. 贈与税の課税方式

贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあります。受贈者は、贈与者ごとにそれぞれの課税方法を選択することができます。ただし、相続時精算課税を適用するためには、一定の要件を満たす必要があります。

相続時精算課税の適用要件
贈与者：贈与をした年の1月1日において60歳以上の人（父母や祖父母など）であること
受贈者：贈与を受けた年の1月1日において18歳以上で、かつ、贈与を受けた時において贈与者の直系卑属（子や孫など）である推定相続人又は孫であること

贈与税の課税方式

暦年課税
1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額（1年間に2人以上の人から贈与を受けた場合又は同じ人から2回以上にわたり贈与を受けた場合には、それらの贈与を受けた財産の価額の合計額）を基に贈与税額を計算する方式です。
相続時精算課税
特定の贈与者から贈与を受けた財産について暦年課税に代えて相続時精算課税を選択した場合には、その贈与者から1年間に贈与を受けた財産（以下「相続時精算課税適用財産」といいます。）の価額の合計額を基に贈与税額を計算し、将来その贈与者が亡くなった時にその相続時精算課税適用財産の価額（贈与時の時価）と相続又は遺贈を受けた財産の価額（相続時の時価）の合計額を基に計算した相続税額から、既に納付した相続時精算課税適用財産に係る贈与税相当額を控除した金額をもって納付すべき相続税額とする方式です（その控除により控除しきれない金額がある場合には、相続税の申告をすることにより還付を受けることができます。）

暦年課税を選択した場合の注意点

その贈与を受けた財産の価額の合計額が基礎控除額（110万円）を超える場合には、贈与税の申告をする必要があります。

相続時精算課税を選択した場合の注意点

・この方式は、贈与者ごとに選択することができます。
・この方式を選択した場合には、その選択に係る贈与者から贈与を受ける財産については、その選択をした年分以降全て相続時精算課税が適用され、暦年課税への変更はできません。

2-2. 課税方式別の税額計算方法

・暦年課税

＜計算式＞
贈与税額　＝　（課税価格－基礎控除額※）×　税率　－　控除額
（※）基礎控除額：110万円

1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額（課税価格）から基礎控除額（110万円）を控除した残額（基礎控除後の課税価格）について、贈与者と受贈者との続柄及び受贈者の年齢に応じて、下記の「贈与税の速算表」により「一般税率」又は「特例税率」のいずれかを適用して贈与税額を計算します。

一般税率
直系尊属（父母や祖父母など）以外の贈与者から財産の贈与を受けた場合や受贈者が贈与の年の1月1日において18歳未満である場合には、「一般税率」を適用して贈与税額を計算します。この「一般税率」の適用がある財産を「一般贈与財産」といいます。
特例税率
直系尊属である贈与者から財産の贈与を受け、かつ、受贈者が贈与の年の1月1日において18歳以上である場合には、「特例税率」を適用して贈与税額を計算します。この「特例税率」の適用がある財産を｢特例贈与財産」といいます。

贈与税の速算表（一般贈与財産用）

基礎控除後の課税価格	一般税率	控除額
200万円以下	10%	-
300万円以下	15%	10万円
400万円以下	20%	25万円
600万円以下	30%	65万円
1,000万円以下	40%	125万円
1,500万円以下	45%	175万円
3,000万円以下	50%	250万円
3,000万円超	55%	400万円

贈与税の速算表（特例贈与財産用）

基礎控除後の課税価格	特例税率	控除額
200万円以下	10%	-
400万円以下	15%	10万円
600万円以下	20%	30万円
1,000万円以下	30%	90万円
1,500万円以下	40%	190万円
3,000万円以下	45%	265万円
4,500万円以下	50%	415万円
4,500万円超	55%	640万円

・相続時精算課税

相続時精算課税を選択した贈与者ごとに、1年間に贈与を受けた相続時精算課税適用財産の価額の合計額（課税価格）から相続時精算課税の特別控除額を控除した残額に20％の税率を乗じて贈与税額を計算します。
※令和6年1月1日以後に贈与により取得する財産に係る贈与税については、課税価格から基礎控除額110万円が控除されます。

相続時精算課税の特別控除額
次の 1 又は 2 の金額のうち、いずれか低い金額
1. 2,500万円（前年までにこの相続時精算課税の特別控除額を使用した場合には、2,500万円から既に使用した額を控除した残額）
2. 相続時精算課税を選択した贈与者ごとの贈与税の課税価格

2-3. 贈与財産の評価額の算出方法

贈与税を計算する際に使用する「課税価格」について、土地と建物で評価方法が異なります。

土地の評価方式

路線価方式
路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額（千円単位で表示しています）のことで、「路線価図」で確認することができます。
倍率方式
路線価が定められていない地域の評価方法です。宅地の価額は、原則として、その宅地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算します。

建物の評価方式

固定資産税評価額により評価されます。

3. 贈与税を抑えるための特例

3-1. 相続時精算課税選択の特例

平成15年1月1日から令和5年12月31日までの間に住宅用の家屋の新築等のための金銭の贈与を受けた場合には、次の要件などを満たせば、贈与者（父母や祖父母など）が60歳未満であっても相続時精算課税を選択することができます。

※この特例と併せて「住宅借入金等特別控除」を適用した場合には、住宅の取得等の対価の額から、この贈与の特例の適用を受けた金額を控除した金額に基づき控除額を計算する必要があります。

相続時精算課税選択の特例適用者の主な要件

受贈者は贈与を受けた年の1月1日において18歳以上で、かつ、贈与者の直系卑属（子や孫など）である推定相続人又は孫
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その金銭の全部を〈特例の対象となる贈与の要件〉を満たす住宅（その敷地の用に供される土地等を含みます）の新築若しくは取得の対価又は増改築等の費用に充てること
贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅に居住しているか、又は同日以後遅滞なく居住することが確実であると見込まれること

特例の対象となる贈与の要件

住宅の新築の対価に充てるために受ける金銭の贈与
建売住宅又は昭和57年1月1日以後に建築された中古住宅若しくは地震に対する安全性に係る一定の基準に適合する中古住宅の取得の対価に充てるために受ける金銭の贈与
居住の用に供している住宅の増改築等（一定の修繕又は模様替に該当するものに限ります）の費用（100万円以上であるものに限ります）に充てるために受ける金銭の贈与

※1～3の住宅は日本国内にあり、かつ、床面積（増改築等の場合は増改築等後の床面積）が、40㎡以上であることが必要となります。
※1の金銭には住宅の新築とともに取得するその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行して取得するその敷地の用に供されることとなる土地等の取得の対価に充てるために受ける金銭を含みます。
※2及び3の金銭にはこれらの住宅の取得又は増改築等とともに取得するその敷地の用に供される土地等の取得の対価に充てるための金銭を含みます。
※2以外の中古住宅を取得した場合であっても、その中古住宅に耐震改修を行い、地震に対する安全性に係る一定の基準に適合するなど一定の要件を満たすときは、住宅取得等資金の非課税の適用を受けることができます。この場合、耐震改修を行うことについての申請などの手続（中古住宅の取得前に手続を行う必要があります）や耐震基準に適合することについての証明が必要となります。詳しくは、国税庁ホームページをご覧ください。

3-2. 配偶者控除の特例

婚姻期間が20年以上である配偶者から、居住用不動産の贈与を受けた場合や金銭の贈与を受けその金銭で居住用不動産を取得した場合に、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその居住用不動産を受贈者の居住の用に供し、かつ、その後引き続き居住の用に供する見込みであるときは、基礎控除額（110万円）のほかに、贈与された居住用不動産の価額と贈与を受けた金銭のうち居住用不動産の取得に充てた部分の金額との合計額から2,000万円（その合計額が2,000万円に満たないときにはその合計額）を控除することができます。

この特例は、贈与税の申告書等に、この特例の適用により控除を受ける金額（配偶者控除額）その他必要な事項を記載するとともに、添付書類を提出した場合に限り、その適用を受けることができます。

4. まとめ

贈与税についての理解を深めるため、贈与税の課税方式や計算方法、さらに、贈与税を抑える特例についても解説しました。贈与税については、相続と密接に関係しております。そのため、課税方式や特例を適用する際には、慎重に内容を検討する必要があります。贈与時だけではなく、相続時にもかかわってくることになりますので、専門家のアドバイス等を受けながら検討いただくのがよろしいかと思います。
また、ご紹介した贈与税の計算方法や特例については、令和5年8月現在の情報をもとに記載しております。具体的な計算方法や特例については、国税庁のホームページなどでもご確認いただけます。