重要事項説明書とは？記載されている内容がわかります

不動産取引の際に行われる重要事項の説明。その重要事項が記載されている書面が「重要事項説明書」です。不動産の購入を検討されている方や賃貸契約を行ったことがある方などは、重要事項説明書をご存じなのではないでしょうか。

不動産取引を行う際に、物件を取得するかどうかの判断を行うための情報が、重要事項説明書に記載されています。取引を行うにあたり、重要事項説明書の内容の確認は必須です。重要事項説明書をご覧になった方の中には、専門用語などが出てきて理解しにくいと感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。この記事では、不動産の売買に焦点を当てて、重要事項説明書の記載事項について解説します。

重要事項説明書の記載事項は、専門用語なども記載されており、なかなか読むのも大変のことかと思います。ただ、不動産取引にあたり、重要事項説明書の内容を理解することは、物件取得の判断や後のトラブル予防に関して必要なことです。内容に不明なことがある場合などは、説明されている方に遠慮なく確認しましょう。そして、重要事項説明書の内容を正しく理解して、安心した不動産取引を行いましょう。

1. 重要事項説明書の概要

1-1. 重要事項説明書とは？

不動産の売買において、契約前に物件や取引条件等の重要事項の説明を買主に対して行います。重要事項の説明を行う目的は、物件を購入しようとしている買主に対して、購入するかどうかを判断するための重要事項を提供することです。その重要事項を記載した書面が「重要事項説明書」です。

1-2. 重要事項説明書の記載事項の一覧

重要事項の説明を受ける際は、「重要事項説明書」が交付されます。その「重要事項説明書」の記載事項は、下記の通りです。

重要事項説明書の記載事項（物件に関する事項）

登記された権利の種類
法令に基づく制限
私道に関する負担に関する事項
飲用水・電気・ガス等の供給施設、排水施設の整備状況
（未完成物件の場合）工事完了時の形状・構造
国土交通省令・内閣府令で定める事項
既存の建物であるときは、建物状況調査（インスペクション）等に関する事項

重要事項説明書の記載事項（取引条件等に関する事項）

代金以外に授受される金銭の額および目的
契約の解除に関する事項
損害賠償額の予定または違約金に関する事項
手付金等の保全措置の概要
支払金・預り金を受領する場合の保全措置の有無・概要
ローンのあっせんの内容およびローン不成立の場合の措置
契約内容不適合を担保すべき責任の履行に関する措置の有無・概要
（割賦販売契約の場合）現金販売価格、割賦販売価格、頭金・賦払金の額・支払時期や方法

2. 重要事項説明書の記載事項の詳細

2-1. 物件に関する事項

登記された権利の種類

登記された権利の種類および内容、登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者の氏名

例えば、抵当権などが設定されていれば、ここにその内容が記載されます。

法令に基づく制限

都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限に関する事項が記載されています。都市計画法では、「用途地域」などが定義されており、建築基準法では、「建ぺい率」、「容積率」、「高さ」などの制限が定義されています。これらの内容が、建物の種類や面積などに影響してきます。

私道に関する負担に関する事項

私道について、負担の有無が記載されています。私道の負担がある場合は、負担面積、負担金などの記載がされます。

飲用水・電気・ガス等の供給施設、排水施設の整備状況

飲用水、電気及びガスの供給と排水のための施設の整備の状況が記載されています。これらの施設が未整備の場合は、整備の見通し、整備についての特別の負担に関する事項が記載されます。

（未完成物件の場合）工事完了時の形状・構造

未完成の建物の場合、完了時の形状・構造・主要構造部・内装および外装の構造や仕上げなどの記載があります。

国土交通省令・内閣府令で定める事項

対象の物件が、土砂災害警戒区域内・造成宅地防災区域内・津波災害警戒区域内にあるときは、その旨が記載されます。

また、対象の物件の位置が、水害ハザードマップに表示されている時は、水害ハザードマップにおける物件の所在地が記載されます。

さらに、住宅性能評価を受けた新築住宅の場合は、その旨が記載されます。

建物について、石綿（アスベスト）の使用の有無の調査の結果が記録されている時は、その内容が記載されます。

既存の建物であるときは、建物状況調査（インスペクション）等に関する事項

建物状況調査を実施しているかどうかと、実施している場合はその結果の概要が記載されます。さらに、設計図書、点検記録その他の建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存状況が記載されます。

2-2. 取引条件等に関する事項

代金以外に授受される金銭の額および目的

代金以外に授受される金額として「手付金」や「固定資産税の清算金」などがあります。これらの金銭の授受がある場合に、その額だけではなく、その授受の目的についても記載されます。

契約の解除に関する事項

契約の解除が可能となる場合とその手続きや解除の効果などが記載されています。

損害賠償額の予定または違約金に関する事項

損害賠償額の予定を定めるかどうか、違約罰としての違約金を定めるか否かが記載されています。

手付金等の保全措置の概要

不動産屋が売主となる場合、手付金など、お客さまから受け取ったお金を返せるようにしておかなければならないため、保全措置の概要が記載されています。

支払金・預り金を受領する場合の保全措置の有無・概要

不動産屋がお客さまから、支払金や預り金を受領する場合の保全措置の有無について記載されています。保全措置を講ずる場合は、その概要が記載されます。

ローンのあっせんの内容およびローン不成立の場合の措置

不動産屋がお客さまに住宅ローン等の融資をあっせんするかどうかのあっせんの有無と、住宅ローン等の融資をあっせんする場合の、融資額、金利、返済方法などのあっせんの内容や融資条件が記載されています。また、住宅ローン等が不成立だった場合の措置も記載されます。

契約内容不適合を担保すべき責任の履行に関する措置の有無・概要

取引対象の物件が契約の内容に適合しない場合に、その不適合を担保すべき責任の履行に関する措置を講ずるかどうかと、その措置を講ずる場合の概要が記載されています。

（割賦販売契約の場合）現金販売価格、割賦販売価格、頭金・賦払金の額・支払時期や方法

割賦販売（分割払いを条件とした販売）契約の場合は、下記の事項が記載されています。

・現金販売価格（物件の引渡しまでに代金の全額を受領する場合の価格）
・割賦販売価格（割賦販売の方法により販売する場合の価格）
・頭金（物件の引渡しまでに支払う金銭の額）、賦払金の額、支払時期や方法

2-3. その他の事項

重要事項説明書には、「物件に関する事項」、「取引条件等に関する事項」以外にも、下記のような取引の相手方に伝えるべき重要な内容が記載されています。

・生活環境に影響を与える可能性のある事項
　物件周辺の建築計画や嫌悪施設（ごみ処理場や墓地など）に関する内容

・相隣関係に関する事項
　町内会のことや越境物の申し合わせなどに関する内容

3. まとめ

不動産取引の際に説明される、重要事項を記載した「重要事項説明書」について、戸建ての購入を行うことを想定した売買時の重要事項説明書の記載事項に関して解説しました。マンションの場合は、追加の説明事項があり、貸借の場合には記載事項が異なってきますので、ご注意ください。

重要事項説明書は、物件や取引条件などに関する重要な情報が記載されています。内容の確認を怠ると、後のトラブルに発展する可能性もあります。ただ、重要事項説明書の内容は、専門用語なども使われており、理解することが難しい内容もあったりします。そのため、説明をしっかりと聞くだけではなく、不明点などがあれば遠慮なくその場で確認すると良いでしょう。