敷地面積とは？建築面積や延床面積との違いは？

不動産の世界に足を踏み入れると、様々な情報や専門用語が飛び交い、新たな知識が必要とされることがあります。その中でも、「敷地面積」、「建築面積」、「延床面積」といった面積の概念は、不動産取引において重要な役割を果たします。これらの用語を理解することは、住宅購入やリフォームなどの際に、家を建てる条件やリフォームできる内容の把握に役立ちます。

この記事では、不動産に関する面積に関する鍵となるポイントを、わかりやすく説明していきます。不動産取引や不動産情報に触れる際の基本的な知識としてお役立てください。

1. 敷地面積や関連する面積の定義

1-1. 敷地面積とは何か？

敷地面積とは、建築物のある土地の水平投影面積のことです。つまり、敷地に斜面などがあった場合には、水平だと仮定した場合の土地全体の面積のことです。土地面積ともいいます。

この敷地面積には、次の2つの種類があります。

「実測面積」とは、実際に土地を測量した面積です。土地家屋調査士などの資格ある者が実際に測量しているため、正確な面積となります。

「登記簿面積」とは、法務局に登記されている面積です。法務局で管理されている、全部事項証明書 にて確認することができます。正確な測量が難しかった時代の技術により測量された面積が引き継がれている場合など、実際の土地の面積と合致しない場合があります。

1-2. 建築面積とは何か？

建築面積とは、建築物の外壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のことです。例えば、二階建てで、外壁で囲まれた部分が一階部分よりも二階部分の方が広い場合は、そちらを基準に算定されます。

1-3. 延床面積とは何か？

延床面積とは、建築物の各階の床面積の合計です。床面積とは、建築物の各階の壁の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のことです。

2. 面積に含まれない対象物

それぞれの面積は、先ほど述べた面積の定義に当てはめて算出されます。ただ、算入されるのかどうか疑問に思う対象物もあると思います。確かに、面積を算出するにあたり、算入されない対象物が存在しています。そのような疑問を解消するために、面積の概念ごとに算入されない対象物をご紹介します。

2-1. 敷地面積に含まれない対象物

下記のような、「セットバック 部分」は、敷地面積に算入されません。そして、セットバック部分は道路にあたり、建築物を建てられません。

2-2. 建築面積に含まれない対象物

軒や庇（ひさし）、バルコニーなどの部分は建築面積に含まれるのでしょうか。それらの突き出ている部分が1m以下の場合は、建築面積に算入されません。しかし、それらが1m以上突き出している場合は、突き出している部分の先端から水平距離1m以内の部分は建築面積に算入されません。突き出している部分の先端から水平距離1m後退した線を建築面積の算定基準とするためです。

また、屋根がない中庭は、建築面積に算入されません。

駐車場はどうでしょうか。屋根のない駐車場は、建築面積に算入されません。しかし、柱と屋根で構成されるカーポートは、建築面積に算入されます。

2-3. 延床面積に含まれない対象物

延床面積に算入されない部分は、以下のようなものがあります。

3. まとめ

敷地面積やそれに関連する、建築面積、延床面積について解説しました。なんとなく内容が想像できる用語かもしれません。しかし、この用語を基に様々なルールが設けられています。そのため、法律によって定義付けられている用語になりますので、正確に把握することが重要です。

これらの違いを理解しておくことは、住宅購入やリフォームの際には、とても重要になってきます。住宅を建てる場合、建築可能な建物の大きさを知るためやリフォームの際に対応できることを把握するためにも役立ちます。

4. Q&A